BHV/Marais : ‘Un p’tit tour et puis s’en va…………….’

De passage dans le quartier, je me suis glissé dans le magasin de RIVOLI, ce lieu que j’ai arpenté professionnellement avec convictions pendant plus de 20 ans,  histoire de ‘sentir’ l’ambiance après toutes ces années.

Dans les étages, toujours une clientèle de retraités aux cheveux bien blancs……. une cible que les DG rénovateurs débarqués à partir de 1996 voulaient rajeunir;  cette fois des profls socialement un cran au dessus de la clientèle des « Bonnes Affaires ».    Normal, vu le contexte des marques présentes et installées façon ‘Galeries Lafayette’.                                                                                                   Je n’ai pas croisé de familles, de jeunes cadres, ni de bobos, … Au sous-sol, les vendeurs continuent à échanger entre eux comme si le client n’était pas là. C’est ainsi que j’ai pu apprécier discrètement des conversations en cours.  De bonnes raisons apparemment, si j’en crois les suites données à leur rencontre avec la Direction en place : Message qui aurait été délivré au personnel : « encore heureux que vous ayez un job, pas de participation encore cette année, si vous n’êtes pas contents allez voir ailleurs….dixit ce que j’ai ouï »

Surement pas le bon management pour motiver les troupes, surtout sur des objectifs de CA en décembre…. Une conclusion : C’est beau le progrès…., mais ce magasin est triste et froid (le thème Noël choisi par le magasin  est Mary POPPINS….. ??,)  alors, vite, à quand des vendeurs robots au BHV ? (30 nov 2018)

Publié dans Années Bazar | Laisser un commentaire

Gestion des copropriétés : renouvellement du syndic professionnel.

Changer de Syndic,  ce que disent les textes : ..La loi Macron    (août 2015), article 88, desserre un peu les conditions installées par la loi ALUR en obligeant le conseil syndical à faire un appel d’offres tous les trois ans. Le décret d’application est entré en vigueur le 15 novembre 2015, il  impose donc des appels d’offres pour toute AG se tenant ……………………..à compter du 15 novembre 2018. Elle précise toutefois que le conseil syndical peut renoncer à cette obligation dès lors qu’une AG (un an avant l’échéance triennale) l’en dispense sous majorité de l’article 25. Enfin, cette disposition ne fait pas obstacle au droit de tout propriétaire faisant inscrire, dans les formes imposées, (LAR + de  21 jours avant la tenue de la réunion des copropriétaires), le changement de syndic à l’ordre du jour de la prochaine AG.                                                                                                                                   Quelques sites ‘places de marché’, permettent d’exprimer une demande pour un nouveau prestataire. On y trouve de tout : de la très grosse structure à la petite structure et les offres sont très ‘markétées’.  La meilleure formule pour trouver le partenaire idoine reste quand même d’établir un cahier des charges des attentes de la copropriété à corréler avec le profil et la réputation acquise par le syndic.                                                               Après tout, qu’attendre d’un syndic sinon de l’écoute, de la réactivité, de la proximité, et pas trop de gourmandise dans ses honoraires… En fait, ces honoraires tournent tous dans une fourchette de prix/lot entre 140 et 170 €. Ces prestations englobent la gestion courante, la compta financière, … Une prestation ne sera à priori pas valorisée de la même façon selon que l’immeuble dispose ou pas d’un chauffage collectif, d’espaces verts, …. Pour permettre une comparaison des offres de services, la loi ALUR du 17 mars 2014 impose une distinction entre les prestations forfaitaires (prestations fixées annuellement), et les prestations exceptionnelles (facturées en plus). 

Le forfait doit comprendre l’ensemble des tâches administratives et comptables, ainsi que l’ensemble des prestations liées à la gestion courante de la copropriété comme la souscription à une assurance ou la tenue des assemblées générales, un nombre de réunions avec le Conseil Syndical et de visite du bâtiment….

Ce cadre étant défini, toute autre prestation relève d’une facturation d’honoraires à part dont le % et/ou le montant doivent être définis à la signature du contrat. Il convient de bien évaluer les besoins de la copropriété, parce que n’acheter’  qu’une version de base, peut amener  à constater amèrement que le montant de la rémunération du syndic part rapidement dans une courbe exponentielle non maîtrisée…..                                               Enfin, il faut rappeler  pour être complet,  que la loi n’interdit pas pour les copropriétés ‘simples’ de coopter en interne un ‘syndic bénévole’ qui sera juste défrayé de ses frais de gestion.

Publié dans Gestion des Copropriétés | Laisser un commentaire

Gestion des copropriétés : une provisoire qui dure…

En dentisterie, il est d’usage d’installer une dent provisoire, mais si le patient n’est pas sérieux dans le suivi de son traitement, alors la provisoire a tendance à durer au delà de son rôle.

La mise en copropriété de cet immeuble il y a quelques années a donné naissance à un règlement de copropriété lequel a désigné un syndic provisoire ainsi qu’imposé par la loi de 1965.  Le propriétaire institutionnel de l’immeuble et qui vend à la découpe, fait  donc désigner le Syndic V. comme syndic provisoire. Comme par hasard, notre Institutionnel venait de vendre son activité de gestion locative (la société B2)  à la Société du Syndic V.

Depuis, le syndic V. , qui aujourd’hui a en face de lui un syndicat de copropriétaires indépendants aux positions divergentes, peut se penser confortablement installé dans l’idée d’un acquis, puisqu’il n’a pas connu de mise en concurrence …. Le service fourni à l’ensemble des copropriétaires serait peut être plus efficace avec un syndic à la fois plus réactif mais aussi plus proche des problèmes émergents avec le temps dans l’immeuble….. un sujet largement édulcoré par un conseil syndical peu au fait de la réalité et du cadre  juridique de toute copropriété  :

En effet, la loi Macron (2015), article 88, bien que  desserrant un peu l’étau  de la loi ALUR oblige le conseil syndical à faire un appel d’offres tous les trois ans. Le décret d’application étant entré en vigueur le 15 novembre 2015, il  impose donc des appels d’offres pour toute AG se tenant …………..à compter du 15 novembre 2018.

Mais il ne  faut pas rêver, l’examen en AG des propositions de deux syndics autres que celui en place a peu de chance d’apparaître dans l’ordre du jour de la prochaine AG de cet immeuble..  sauf à ce qu’un groupe de propriétaires  en prenne l’initiative dans le respect de la procédure imposée par l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Publié dans Gestion & Administration des cabinets dentaires., Gestion des Copropriétés | Laisser un commentaire

Installation libérale dans une Copropriété : s’assurer de la destination de l’immeuble.

Dans ce post, nous traitons l’installation des professions libérales réglementées et recevant du public.

L’a notion d’ affectation d’un immeuble ne recouvre pas de situation juridique. L’expression est souvent utilisée pour signifier l’usage. Le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 a créé une révision des destinations et des sous-destinations au sein d’une même zone d’un plan local d’urbanisme (PLU). Les destinations listées par l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme  ont été  ramenées à cinq.

  1. Exploitation agricole et forestière -2) Habitation –  3) Commerce et activités de service – 4) Équipements d’intérêt collectif et services publics –    5) Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire   

Ensuite, ces grandes destinations ont été subdivisées en 20 sous-destinations, lesquelles sont précisées à l’article R. 151-28 du Code de l’urbanisme. L’arrêté du 21 novembre 2016 définit chacune des sous-destinations pouvant être réglementées par le règlement national d’urbanisme et les règlements des plans locaux d’urbanisme (PLU).

Pour la catégorie (2) habitation, l’arrêté de 2016 distingue:                                                      2-a) « Logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs;                                                                                                                                                                                                           2-b) « Hébergement »   recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, résidences universitaires,  foyers de travailleurs et les résidences autonomie ».

Installer un cabinet dentaire peut ainsi s’effectuer dans un logement sous réserve d’en obtenir soit un changement de destination, (soit un changement d’usage,*). Il est possible de changer changer la destination sous condition de déclaration préalable. Si des travaux sont nécessaires, la demande de permis de construire vaut demande de changement de destination.

*S’il s’agit simplement de transformer un logement en un autre usage (exemple : transformer un appartement en cabinet médical Etablissement recevant du Public ERP 5 type U)  ce changement peut être soumis à une autorisation préalable de la commune. Cette mesure vise à protéger le parc d’habitations en limitant la transformation de logements en bureaux . ( voir nos autres posts .http://matheossianconsult.com/gestion-des-coproprietes-installation-dun-cabinet-medical-dans-une-copropriete/

Publié dans Gestion & Administration des cabinets dentaires., Gestion des Copropriétés | Laisser un commentaire

Gestion des copropriétés : Installation d’un cabinet médical dans une copropriété.

S‘installer dans un immeuble d’habitation peut s’avérer judicieux, surtout si l’environnement s’y prête : (densité de population importante, coefficient de richesse également élevé, accès au cabinet facile….). Mais s’installer dans une copropriété existante ‘dans les communes de plus de 200 000 habitants  ou  dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ‘ peut imposer des démarches supplémentaires.

Récapitulatif donc d’une installation portant changement d’usage du lot ( et non pas changement de destination et requalifie le bien juridiquement autrement). Pour plus de facilités supposons que les travaux n’entraînent que de l’aménagement et qu’ainsi il ne serait pas nécessaire de déposer un permis de construire lequel dépôt dispense du point 4 s’il est accordé).

  1. – S’assurer de la nature de l’immeuble et de sa destination initiale (immeuble d’habitation  et destination Art. R151-28 du Code de l’Urbanisme)) et tel qu’établi par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, ce dernier  autorisant explicitement l’installation des professions libérales.
  2. – Vérifier que le Plan Local d’Urbanisme permet une installation dans la zone choisie,
  3. – Solliciter l’autorisation du Maire pour  Paris, les communes de + 200 000 habitants et celles des départements 92,93, et 94*  (art. L.631-7  du Code de la Construction et du logement rappel : volonté de maintenir dans la commune un équilibre entre bureaux et logements), 
  4. – Déposer son dossier d’ERP V -U auprès du service Sécurité/accessibilité de la Mairie pour pouvoir se déclarer accessible aux différents handicaps en Préfecture  ainsi qu’exigé par la loi de 2015. ( ascenseurs, couloirs, cabinet,….).                                                                                                                                                                                                                     *A condition que l’activité « n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et ne conduit à aucun désordre pour  le bâti ».

En conclusion, il faut noter que : 1) l’autorisation du Maire n’est pas nécessaire dans les cas suivants :  a) si l’activité libérale ne reçoit pas de clients…  b) si le lot est utilisé en mixte ( sauf à Paris voir infra) 2) l’autorisation est personnelle et cesse à la fermeture du cabinet par le praticien, imposant une nouvelle demande au praticien acquéreur successeur, 3 ) le local n’obtient pas de changement de destination définitif, sauf si s’effectue une compensation ( 1m2 professionnel accordé si 1m2 de non habitation transformé en logement). Pour Paris qui est soumis à de réelles contraintes d’installation voir le site bien fait : 

 https://www.paris.fr/services-et-infos-pratiques/urbanisme-et-architecture/demandes-d-autorisations/exercer-une-activite-dans-un-logement

 

Publié dans Gestion & Administration des cabinets dentaires., Gestion des Copropriétés | Laisser un commentaire

Gestion & Administration des Cabinets dentaires : Loi Elan et installation.

Il est désormais éloigné le temps où s’installer ou ré-installer un cabinet dentaire dans un local d’habitation était simple. Les contraintes introduites par les lois du 30 juin 1975, modifiée par celles du 13 juillet 1991 et du 11 février 2005  portant sur l’accessibilité des Etablissements Recevant du Public ont rendues les choses plus difficiles.                                                                                       Outre des exigences par l’imposition de normes d’accès de cheminement  jusqu’au cabinet (escaliers, ascenseurs, éclairage,…) à cela, il fallait rajouter des autorisations supplémentaires :

– a)  de changement d’usage pour Paris, zone limitrophe et les villes de plus de 200 000 habitants (Mairie,…) 

– b) d’installation inscrite au règlement de Copropriété  de l’immeuble choisi. Une fois ces autorisations acquises, difficile de faire autrement que de casser les murs pour assurer au cabinet le respect de ses normes de circulation et de sécurité. Des travaux peu simples et nécessitant de la réflexion, de l’ingéniosité et…. des moyens.                                                                                                                                                Le Projet de Loi ELAN (Evolution Logement et Aménagement Numérique) présenté au vote le 16 Octobre 2018 prévoit certaines dispositions qui même si deux groupes politiques ont déposé un recours auprès du Conseil Constitutionnel à propos de  l’article 18, méritent d’être commentées. L’article 18 prévoit d’assouplir les normes d’accessibilité. Le texte évalue pour un appartement de 2/3 pièces la perte de surface pour mise en accessibilité à 8 m2. Il introduit pour les bâtiments d’habitation collectifs un concept original :  la « possibilité de construire des logements ‘évolutifs’ (ou réversibles), accessibles en grande partie et pouvant être rendus totalement accessibles  par des travaux assez simples ».  

Rappelons que l’accessibilité telle que définie par la loi de 2015 qui vise aussi à anticiper le vieillissement démographique de population ne se limite pas seulement à la motricité en fauteuil, mais englobe aussi la déficience visuelle, auditive,… et même la circulation des poussettes,….                                                                       On peut donc imaginer que les portes séparatives des constructions nouvelles feront 90 cm de large d’origine, les WC /salles de bains disposeront d’une aire minimale de 4 m2 permettant un mouvement sur un diamètre de 1,50 m. Des facilités, espérons-le,  pour tout cabinet médical souhaitant s’installer dans du neuf sous le régime de cette nouvelle loi, une fois ses décrets ou ordonnances promulguées.

Publié dans Gestion & Administration des cabinets dentaires. | Laisser un commentaire