Gestion et Statuts de copropriétés : Budget de fonctionnement ou budget travaux ?

Dans la pratique, selon que l’intervention réalisée dans les parties communes relève du budget de fonctionnement (entretien et conservation) ou d’un budget travaux, les impacts financiers et procédures diffèrent.

A titre expérimental, nous avons pris un cas pratique: dans cette copropriété, 4 propriétaires bénéficiant de terrasses parties communes incluant pour certains un jardin végétalisé subissent des infiltrations dans leurs parties privatives. Une première analyse par un étancheur, laisse à penser que ce sont des racines arbustives qui ont percé le revêtement étanche, détrempant la sous couche isolante. Et comme la pente est orientée vers l’immeuble…..inutile de faire un dessin.

Le syndic, peut réactif, a (après quelques années) fini par produire un devis très pondéreux, devis qu’il a souhaité soumettre au Conseil syndical avant vote d’un budget travaux en AG 2019. Dans ce budget ‘travaux’, figure la dépose des dalles gravillonnées et l’évacuation de la terre ‘à racines’.

Une analyse courte mais rapide nous amène à considérer qu’alors que les infiltrations continuent à se produire à l’intérieur des appartements,  la dépose et l’évacuation de la terre pouvaient être des interventions inscrite dans l’obligation contractuelle du syndic d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble.

En effet : les règles différent ; a) s’il s’agit d’un budget travaux, un vote en AG (art 25) est nécessaire. Ces travaux supporteront des honoraires supplémentaires sur le HT (dégressifs) au titre des frais de suivi par le Syndic, mais leur facturation s’effectuera avec une TVA de 10%.

b) s’il s’agit de travaux de conservation et d’entretien, les travaux tomberont dans le contrat d’honoraires forfaitaires du syndic ; ils sont dispensés de vote en AG mais supporteront une TVA de 20%. 

Le tableau ci-après nous livre le résultat d’un comparatif.. En l’espèce, les surfaces existent réellement, les m3 aussi, les prix devisés également. Une précision toutefois, ces données font partie d’un devis total tel que produit par un gros étancheur. Il est fort probable qu’en intervention conservation/entretien, une petite structure ne facturant pas de TVA (micro entreprise),  voire même une entreprise avec TVA 20% pourraient générer pour la même prestation une facture plus économique. 

 

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