Gestion et Administration des cabinets dentaires : S’installer dans un immeuble d’habitation.

S‘installer dans une copropriété ne peut se borner à la consultation d’un règlement de copropriété qualifiant l’immeuble de bourgeois et autorisant l’installation d’une activité professionnelle réglementée dans ses étages ou commerciale en rez de chaussée. Un certain nombre de points sont à vérifier au préalable. Dans cet article, nous avons mis l’accent sur l’expérience vécue ‘in live’ d’une installation d’un cabinet dentaire dans un immeuble situé dans une commune limitrophe de Paris.

CHANGEMENT DE DESTINATION & CHANGEMENT D’USAGE

              I –Le changement de destination :  Le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015, a modifié le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) . Parmi les mesures prises, figure la réduction du nombre de destinations telles qu’exposées par le Code de la Construction et de l’Urbanisme  a. 151-27. (ce pour quoi un immeuble a été conçu ou transformé). Et l’ a R151-28  lui rajoute 21 sous-destinations .  Un PLU peut ainsi , au sein d’une même zone, fixer des règles différentes par  destination et/ou de sous-destination. Aussi,  seuls les changements de destination des Constructions (et pas ceux de sous-destinations au sein d’une même destination) peuvent devoir faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Trois cas possibles 

  1. Changement de destination  sans changement de structure porteuse ni modification de façade = il est  soumis à déclaration préalable.
  2. Pas de changement de destination, ni de changement affectant la structure porteuse ni modification de façade = Pas d’ autorisation à demander
  3. Changement de destination avec changement de structure porteuse et/ou modification de façade =  soumis à permis de contruire ( ex : changement d’habitation en surface de commerces)                                                                                                                                         Source : Code de l’urbanisme  A. R. 151-27     Les destinations de constructions sont  1° Exploitation agricole et forestière ;   2° Habitation ;  3° Commerce et activités de service ; 4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;  5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire                                                                                                                                                        L’ Article R151-28 crée des sous catégories  (Décret n°2015-1783)  1° Pour la destination  » exploitation agricole et forestière  » : exploitation agricole, exploitation forestière ;                                                                                                                         2° Pour la destination  » habitation  » : logement, hébergement ;                 3° Pour la destination  » commerce et activités de service  » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ;                                                   4° Pour la destination  » équipements d’intérêt collectif et services publics  » : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;                                                              5° Pour la destination  » autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire  » : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition.

Un arrêté du 10 novembre 2016  en explique les règles.   Par exemple, pour la destination « habitation », subdivisée en « logement » et « hébergement », l’arrêté vient préciser que : 
– « la sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs » ;
–  « la sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie ».

                  II- Le changement d’affectation ou changement d’usage :

 La notion d’usage relève elle, du Code de la Construction et de l’Habitation, et concerne le profil juridique d’un immeuble d’habitation. ( ne doit pas être confondue avec la notion de destination qui relève du Code de l’Urbanisme voir supra)

DOMAINE :   L’autorisation de changement d’usage, régie par le Code de la Construction et de l’Habitation, n’est obligatoire que dans les cas suivants :

  • le projet de transformation concerne un local d’habitation, le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf zones franches urbaines (ZF)

STATUT : Le changement d’usage peut être :

  • temporaire (attaché à la durée d’exercice du demandeur ! avocat, médecin, …) Le local à usage d’habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination au sens du Code de l’urbanisme   151-27
  • Définitif : si la commune a exigé une compensation (financière (€)ou en surface : 1m2 accordé contre 1 m2 transformé en habitation).

Conclusion : Selon la commune, des dispositions restrictives différentes peuvent être en vigueur dans le but de maintenir un équilibre entre logement et activité professionnelle  ; ex,  dans Paris pour certains arrondissements (8°,16° Nord, 17° sud, 7°, 2° ) une  « compensation » imposée (1m2=1m2 dans l’arrondissement) rend l’installation presque impossible.   A Neuilly sur Seine, une décision municipale restreint et limite les changements d’usage à  3 ou 4 avenues en ville.                                         

 Le changement d’usage dans un immeuble d’habitation  a pour objectif de donner naissance  à un Etablissement recevant du Public (ERP V U avocat, médecin…. );  si le changement d’usage est théoriquement possible au regard du Code de la Construction et du Logement (ie ; autorisable par la commune, et le règlement de copropriété),  le projet pourrait être impossible à concrétiser en vertu de la loi du 11 février 2005 sur le handicap. (4 types de handicap dans le champs de la loi : mobilité, visuel, auditif, et mental).

L’accessibilité des établissements et de leurs abords (déclaration en Préfecture) concerne :

  • les cheminements extérieurs ;
  • les conditions d’accès et d’accueil dans les bâtiments ;
  • les circulations horizontales et verticales à l’intérieur des bâtiments ;
  • les locaux intérieurs et les sanitaires ouverts au public ;
  • les portes, les sas intérieurs et les sorties ;
  • les revêtements des sols et des parois ;
  • les équipements et mobiliers intérieurs et extérieurs susceptibles d’y être installés (dispositifs d’éclairage et d’information des usagers, par exemple).                                                                   Une certaine médecine de proximité libérale organisée autour de cabinet individuels pourrait bien disparaître au profit de structures types centres de santé.                                                                                                                                                   Ce résultat garantira-t-il toujours la qualité des soins ?
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