Gestion des Copropriétés : Changer de syndic ?

Un point plutôt délicat… pour un sujet dont la maîtrise juridique par bon nombre de copropriétaires n’est pas toujours actualisée. 

Dans le cas présent, il s’agit d’un immeuble appartenant depuis l’origine à un institutionnel. La naissance  de la copropriété s’est faite ainsi que le prévoit la loi du 10 juillet 1965 à la vente d’un premier lot en 2012. Depuis, la totalité ou presque des logements a été vendue à la découpe.

Lors de cette mise en copropriété, l’institutionnel a, comme le lui impose la loi de 1965 désigné un syndic provisoire chargé d’administrer la nouvelle entité. Il se trouve que ce syndic était l’entreprise à qui l’Institutionnel venait de vendre son activité de gestion locative en 2010….. 

Avant la loi ALUR du 24 mars 2014 (qui impose depuis une mise en concurrence), le syndic provisoire convoquait la première assemblée générale en vue de désigner un syndic. En pratique, son mandat était renouvelé les années suivantes (dans la majorité des cas), puisqu’il n’avait pas à proposer de contrats concurrents aux copropriétaires. C’est le cas depuis 2012 pour la copropriété citée supra.

Le maintien en fonction de ce syndic provisoire dans le temps a pu être problématique pour certaines copropriétés nouvelles : choisi par le propriétaire de l’immeuble, il pouvait entretenir avec le syndic une relation « proche ». Sans vouloir généraliser, il se peut  que ces premiers syndics ‘désignés’ auraient pu prendre ce type de mandat comme un ‘ droit acquis ‘, surtout si leur raison sociale est inscrite dans le Règlement de Copropriété remis aux nouveaux accédants.

Si le contrat juridique définit clairement la mission du syndic, son relationnel avec les membres du Conseil Syndical et les copropriétaires relève alors du domaine des rapports l’humains…Une explication possible à ce que l’INC constate en écrivant ‘ Certains syndics pensent qu’ils ont reçu les pleins pouvoirs, et ils ne tiennent pas compte des avis du Conseil Syndical même s’il est composé de personnes qui ont des compétences particulières. » (INC Document J.231)

Mais alors, ces syndics ‘Provisoirement permanents’ bénéficient-ils d’un mandat ‘ad vitam eternam’ ? La loi Macron d’Août 2015 a heureusement modifié l’article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 en stipulant :« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. » Date de mise en application : 15 novembre 2015. (article 88 de la loi 2015-990 du 6 Août 2015). 

Conclusion: Mises en concurrence légale des syndics en place en 2015  et toujours en place en 2018,  à l’ordre du jour des Assemblées générales à compter du 16 novembre 2018… 

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