Welcome, Bienvenue…

 Précédemment cadre supérieur dans un Grand Magasin, puis consultant t-formateur spécialisé pour chefs d’entreprises, j’ai eu envie d’abandonner ce type d’activité souvent désignée sous l’appellation ‘Bullshit jobs ».                                                   Par chance, c’est mon environnement familial qui guide ma reconversion professionnelle, dans une combinaison harmonieuse  depuis plus de dix ans avec mon rôle de ‘Papa poule’Efcelead : c’est un service externalisé de Back office pour cabinets dentaires libéraux.                                                                                                                                  Finies les réunions fleuves, les mesquineries de bureau, les compétitions stériles, les présences physiques inutiles, les heures passées dans les avions, …. j’exerce dans une philosophie bien définie et qui me ressemble profondément : rapport humain direct,  efficacité immédiate au moindre coût,……. et un service 100% disponible.   Alain dM.

 


A qui s’adresse Efcélead ?  Externaliser, c’est pour un cabinet dentaire l’opportunité  de se recentrer sur son cœur de métier, et de garantir au praticien chef d’entreprise …..des nuits plus tranquilles. Doigt n& B copie2          Certaines démarches, tâches de gestion ou écrits  nécessitent  d’y consacrer du temps ; gérer un cabinet suppose souvent des démarches délicates, fastidieuses et confidentielles qui ne se confient pas nécessairement à un avocat, à un expert-comptable, à une assistante trop douée à l’assistance au fauteuil ou à une secrétaire dont l’orthographe mériterait d’être ‘revisitée’. 

  Plus simplement, nous répondons à ce constat effectué par des praticiens :                        » Nous n’avons pas le besoin pour un gestionnaire à demeure et à temps complet »,          » Nous souhaitons nous consacrer à temps plein à notre métier de base »,                     « Avoir un expert comptable pour un BNC, c’est du snobisme ….  !  

Image2-néon-entendu-vuQu’apporte Efcelead ?                            , Efcelead  répond aux besoins suivants : a) Optimisation de l’Administratif  :  Courriers à forte valeur ajoutée, pré-comptabilité,  Social /RH (contrats y compris de professionnalisation, salaires sur TESE URSSAF, Mutuelle salariés ..), Normes accessibilité… b) Logistique :  Actions en délégation, intermédiation auprès des différents partenaires, fournisseurs et administrations,……………… ou tout simplement amener votre véhicule au contrôle technique. c) Accompagnement managérial : Sourcing, pré-sélection candidates, recherche documentaire, négociations….

 Image-logo-netBEfcelead, d’abord un parcours riche et de l’expertise confirmée : 

Formations : 1976 : Maîtrise Droit & Gestion d’Entreprise –  1976 : Maîtrise Sciences Economiques  ‘Marketing’ –                    1976 : DEUG Anglais  ‘Economics’. –                                        1982 :  Certificat de Marketing Direct (ISA) – 2011 : Certification RNCP : Formateur-Consultant. (SIPCA).   2018 : Inscription à l’ICH Paris                                                    Parcours  : BHV Paris : Promoteur des ventes – Chef de Publicité – Directeur de l’Edition Publicitaire – Directeur des Projets Commerciaux – AMC : Consultant en Marketing opérationnel Groupe Gally- Centrale Saisons & Jardins – Jardinerie DUBIS- Groupe Horti Direct – DAF & Consultant pour Cabinets dentaires : Dr R. G. 75008 – 92100.             


La Presse professionnelle en a parlé  :Extrait de Information Dentaire Mars 2017- Françoise SIGOT

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Gestion des Copropriétés : Astuces ou manque de connaissances ?

Dans la conjoncture actuelle, quand j’entends parler du devoir de conseil qu’est supposé donner le syndic à un conseil syndical dans l’exercice de son mandat, je ne peux m’empêcher de sourire…. Voici deux exemples qui prouvent qu’un syndic un peu tordu .. gère parfois ses intérêts avant ceux de ses mandants. Pour être clair, rappelons qu’en matière de copropriété et selon les rédacteurs de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, l’Assemblée Générale est toute puissante, le conseil syndical et le syndic n’étant que ses mandataires pour l’exécution et l’application de ses décisions.

  1. Quand le syndic utilise l’article 25 pour déléguer sa responsabilité au Conseil syndical :
  • Le mandat confié à un conseil syndical n’est licite, que lorsqu’il porte sur un objet déterminé (article 21 a) du décret du 17 mars 1967. Autrement il viole les droits de l’Assemblée Générale.
  • En cas de difficulté d’application d’un vote d’AG par le syndic, l’article 25 stipule que sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24, a…/… b) toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile. En inscrivant une telle délégation au vote d’AG, la responsabilité du syndic est alors ‘clean’. Malheur au Conseil Syndical, si un copropriétaire s’avisait alors de subir un préjudice résultat de la non exécution du programme de travaux et assignait chacun des membres du Conseil Syndical….lesquels n’auraient pas été couverts par une responsabilité civile souscrite par le syndic.

2) Quand le syndic ne veut pas exécuter une demande formulée par le Conseil Syndical:

Une résolution qu’il inscrira pourtant  à l’ordre du jour de l’AG,  ou comment  faire voter la prestation et le budget d’une entreprise, laquelle …….ne sera pas forcément consultée au préalable.  Et si le prestataire n’existe plus, n’est plus joignable ou a pris sa retraite c’est encore mieux…..pour afficher sa bonne volonté, sans être coupable.

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2019 – Des souhaits à ‘voeuxlonté’ !

A nos clients, amis, contacts et lecteurs, que leur souhaiter de plus que l’accomplissement de leurs désirs les plus chers ?

J’espère que cette année leur procurera beaucoup de satisfactions dans toutes leurs activités professionnelles, mais aussi personnelles et que tous les projets se traduiront par d’admirables réussites. AdM .

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Gestion & Administration des cabinets dentaires : CFE 2018

La CFE, c’est la Contribution Foncière des Entreprises. La CFE est due par les entreprises et les personnes physiques qui exercent de manière habituelle une activité professionnelle non salariée, quel que soit leur statut juridique, leur activité ou leur régime d’imposition. 

La CFE doit être totalement réglée au plus tard le 15 décembre de chaque année.

Le paiement doit obligatoirement être effectué de façon dématérialisée :                       télérèglement via le compte fiscal en ligne  ou prélèvement mensuel (adhésion possible jusqu’au 30 juin) ou prélèvement à l’échéance (adhésion possible jusqu’au 30 novembre pour le paiement du solde).

Pour les praticiens qui arrêtent leur exercice  en cours d’année ou si l’activité est réduite d’au moins 25%par rapport à l’année n-1, le libéral peut obtenir une réduction de sa contribution pour peu que sa demande parvienne avant le 1° décembre.

Pour l’exercice 2018, la date a été repoussée par l’Administration au 31 décembre 2018.  Retourd’expérience concernant le règlement de la CFE d’un de mes clients qui a changé de compte bancaire professionnel en cours d’année. Depuis 2014, la procédure est en place pour un virement SEPA à compter du 15 décembre. Le 10 décembre, connexion est faite avec le  compte et le montant de son imposition s’affiche. A la rubrique ‘PAYER’ je cherche les procédures de modification du compte à débiter. Impasse totale.

Après avoir contacté le service concerné, j’apprends qu’il faut remplir un formulaire et le faire valider par le Centre des Impôts du lieu du cabinet qui validera informatiquement mon accès .. mais surtout le règlement.

Chercher la ligne coordonnées bancaires.

En haut à droite ne pas oublier de cliquer sur le formulaire d’établissement d’un mandat   ( document  ci-dessus à droite) qu’il faut remplir et adresser au CDI qui vous le renverra validé électroniquement.

Le document à poster ou à faire valider sur place au CDI et qui permet le changement de prélèvement sur un autre compte bancaire.

Heureusement, au centre des Impôts, la fréquentation s’est avérée assez faible, un agent sympathique a ouvert l’accès au compte et j’ai pu ainsi régulariser dans les temps. Il est facile d’imaginer le désarroi de celui qui serait mis en tête de traiter l’opération le dimanche 15 décembre…..

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Droit d’acquérir et droit de louer.

L‘article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Mais un droit de copropriété diffère d’un droit de propriété.                              Les marchands de sommeil ciblent souvent des immeubles en difficultés, paient rarement les charges et travaux de copropriété, mais encaissent des loyers auprès de locataires en « état de faiblesse ». Petit aperçu des mesures légales en vigueur :

  • La loi ALUR du 124 mars 2014 introduit une restriction au droit d’acquérir un lot et ajoute au Code Pénal des peines à l’encontre des « marchands de sommeil ».
  • L’article L 551-1 du Code de la Construction et de l’Habitation  précise que le notaire  doit vérifier le casier judiciaire de l’acheteur avant d’établir l’acte de vente.
  • La loi Elan du 24 Novembre 2018, impose au syndic professionnel de signaler au procureur de la République les faits susceptibles de relever d’infractions au Code Pénal ou du Code de la Santé Publique,                                                                                                  et le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 a instauré un »permis de louer » que les communes (et les EPC) peuvent désormais choisir de mettre en place sur certaines zones de la commune aux constructions très anciennes. Ce dispositif instaure la possibilité d’instaurer un système d’autorisation préalable pour chaque nouvelle mise en location;

Ce dispositif, que les communes peuvent choisir ou non d’appliquer est applicable depuis le 1er janvier 2017.  Il impacte les immeubles relevant de la loi du 6 juillet 1989 et englobe également les logements meublés ou non meublés, à titre de résidence principale, soit au minimum 8 mois par an. Ce dispositif voté, entre en vigueur 6 mois après sa publication.

La demande (Cerfa 15652) qui identifie le (s) propriétaire (s) bailleur (s) doit être accompagnée du diagnostic technique du logement (a3-3 Loi du 6 juillet 1989).

Le traitement de l’insalubrité et de l’habitat indigne par une autorité de proximité est peut être la meilleure formule pour éviter un drame comme ceux de la rue d’Aubagne à Marseille.

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Gestion et Administration des cabinets dentaires : S’installer dans un immeuble d’habitation.

S‘installer dans une copropriété ne peut se borner à la consultation d’un règlement de copropriété qualifiant l’immeuble de bourgeois et autorisant l’installation d’une activité professionnelle réglementée dans ses étages ou commerciale en rez de chaussée. Un certain nombre de points sont à vérifier au préalable. Dans cet article, nous avons mis l’accent sur l’expérience vécue ‘in live’ d’une installation d’un cabinet dentaire dans un immeuble situé dans une commune limitrophe de Paris.

CHANGEMENT DE DESTINATION & CHANGEMENT D’USAGE

              I –Le changement de destination :  Le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015, a modifié le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) . Parmi les mesures prises, figure la réduction du nombre de destinations telles qu’exposées par le Code de la Construction et de l’Urbanisme  a. 151-27. (ce pour quoi un immeuble a été conçu ou transformé). Et l’ a R151-28  lui rajoute 21 sous-destinations .  Un PLU peut ainsi , au sein d’une même zone, fixer des règles différentes par  destination et/ou de sous-destination. Aussi,  seuls les changements de destination des Constructions (et pas ceux de sous-destinations au sein d’une même destination) peuvent devoir faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Trois cas possibles 

  1. Changement de destination  sans changement de structure porteuse ni modification de façade = il est  soumis à déclaration préalable.
  2. Pas de changement de destination, ni de changement affectant la structure porteuse ni modification de façade = Pas d’ autorisation à demander
  3. Changement de destination avec changement de structure porteuse et/ou modification de façade =  soumis à permis de contruire ( ex : changement d’habitation en surface de commerces)                                                                                                                                         Source : Code de l’urbanisme  A. R. 151-27     Les destinations de constructions sont  1° Exploitation agricole et forestière ;   2° Habitation ;  3° Commerce et activités de service ; 4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;  5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire                                                                                                                                                        L’ Article R151-28 crée des sous catégories  (Décret n°2015-1783)  1° Pour la destination  » exploitation agricole et forestière  » : exploitation agricole, exploitation forestière ;                                                                                                                         2° Pour la destination  » habitation  » : logement, hébergement ;                 3° Pour la destination  » commerce et activités de service  » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ;                                                   4° Pour la destination  » équipements d’intérêt collectif et services publics  » : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;                                                              5° Pour la destination  » autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire  » : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition.

Un arrêté du 10 novembre 2016  en explique les règles.   Par exemple, pour la destination « habitation », subdivisée en « logement » et « hébergement », l’arrêté vient préciser que : 
– « la sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs » ;
–  « la sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie ».

                  II- Le changement d’affectation ou changement d’usage :

 La notion d’usage relève elle, du Code de la Construction et de l’Habitation, et concerne le profil juridique d’un immeuble d’habitation. ( ne doit pas être confondue avec la notion de destination qui relève du Code de l’Urbanisme voir supra)

DOMAINE :   L’autorisation de changement d’usage, régie par le Code de la Construction et de l’Habitation, n’est obligatoire que dans les cas suivants :

  • le projet de transformation concerne un local d’habitation, le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf zones franches urbaines (ZF)

STATUT : Le changement d’usage peut être :

  • temporaire (attaché à la durée d’exercice du demandeur ! avocat, médecin, …) Le local à usage d’habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination au sens du Code de l’urbanisme   151-27
  • Définitif : si la commune a exigé une compensation (financière (€)ou en surface : 1m2 accordé contre 1 m2 transformé en habitation).

Conclusion : Selon la commune, des dispositions restrictives différentes peuvent être en vigueur dans le but de maintenir un équilibre entre logement et activité professionnelle  ; ex,  dans Paris pour certains arrondissements (8°,16° Nord, 17° sud, 7°, 2° ) une  « compensation » imposée (1m2=1m2 dans l’arrondissement) rend l’installation presque impossible.   A Neuilly sur Seine, une décision municipale restreint et limite les changements d’usage à  3 ou 4 avenues en ville.                                         

 Le changement d’usage dans un immeuble d’habitation  a pour objectif de donner naissance  à un Etablissement recevant du Public (ERP V U avocat, médecin…. );  si le changement d’usage est théoriquement possible au regard du Code de la Construction et du Logement (ie ; autorisable par la commune, et le règlement de copropriété),  le projet pourrait être impossible à concrétiser en vertu de la loi du 11 février 2005 sur le handicap. (4 types de handicap dans le champs de la loi : mobilité, visuel, auditif, et mental).

L’accessibilité des établissements et de leurs abords (déclaration en Préfecture) concerne :

  • les cheminements extérieurs ;
  • les conditions d’accès et d’accueil dans les bâtiments ;
  • les circulations horizontales et verticales à l’intérieur des bâtiments ;
  • les locaux intérieurs et les sanitaires ouverts au public ;
  • les portes, les sas intérieurs et les sorties ;
  • les revêtements des sols et des parois ;
  • les équipements et mobiliers intérieurs et extérieurs susceptibles d’y être installés (dispositifs d’éclairage et d’information des usagers, par exemple).                                                                   Une certaine médecine de proximité libérale organisée autour de cabinet individuels pourrait bien disparaître au profit de structures types centres de santé.                                                                                                                                                   Ce résultat garantira-t-il toujours la qualité des soins ?
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Gestion de copropriétés : le beurre et l’argent du beurre..

Nous citons ici un arrêt de la Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 30 avril 2002, 00-15.880, Il avait été jugé par la Cour d’appel de Colmar le 29 mai 2015 que si une partie commune est à usage privatif, en l’espère une dalle terrasse, la réparation des vices l’affectant (infiltrations nécessitant la réfection de l’étanchéité) serait à la charge de la copropriété. Le copropriétaire avait fait des aménagements paysagers sur cette terrasse en vertu de son droit de jouissance exclusif (au moins implicitement autorisés par la copropriété).

La cour de Cassation a estimé que que ce dernier ne devant pas aggraver les charges communes afférentes à la réfection de l’étanchéité de la terrasse, par conséquent, les frais de dépose et repose des aménagements végétaux resteraient à la charge du copropriétaire ne  pouvant être mis à la charge de la copropriété.

Conséquences : Il s’agissait très certainement d’une partie commune à usage non collectif. Sauf à découvrir dans l’analyse minutieuse du règlement de copropriété une disposition contraire, on peut ainsi penser que toute modification ( à fortiori non autorisée par un vote à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en Assemblée générale) ne peut qu’être à la charge du propriétaire.  Les carrelages et autres lattes bois posés par un propriétaire sur un balcon ou une terrasse, l’expose en cas de réfection de l’étanchéité à en financer la dépose et la repose. La loi Elan, à ce propos est clair en affirmant que même si l’usage exclusif est bien un droit attaché au lot privatif, ce droit ne peut exister seul et ne saurait constituer un droit privatif.

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