Welcome, Bienvenue…

 Précédemment cadre supérieur dans un Grand Magasin, puis consultant t-formateur spécialisé pour chefs d’entreprises, j’ai eu envie d’abandonner ce type d’activité souvent désignée sous l’appellation ‘Bullshit jobs ».                                                   Par chance, c’est mon environnement familial qui guide ma reconversion professionnelle, dans une combinaison harmonieuse  depuis plus de dix ans avec mon rôle de ‘Papa poule’Efcelead : c’est un service externalisé de Back office pour cabinets dentaires libéraux.                                                                                                                                  Finies les réunions fleuves, les mesquineries de bureau, les compétitions stériles, les présences physiques inutiles, les heures passées dans les avions, …. j’exerce dans une philosophie bien définie et qui me ressemble profondément : rapport humain direct,  efficacité immédiate au moindre coût,……. et un service 100% disponible.   Alain dM.

 


A qui s’adresse Efcélead ?  Externaliser, c’est pour un cabinet dentaire l’opportunité  de se recentrer sur son cœur de métier, et de garantir au praticien chef d’entreprise …..des nuits plus tranquilles. Doigt n& B copie2          Certaines démarches, tâches de gestion ou écrits  nécessitent  d’y consacrer du temps ; gérer un cabinet suppose souvent des démarches délicates, fastidieuses et confidentielles qui ne se confient pas nécessairement à un avocat, à un expert-comptable, à une assistante trop douée à l’assistance au fauteuil ou à une secrétaire dont l’orthographe mériterait d’être ‘revisitée’. 

  Plus simplement, nous répondons à ce constat effectué par des praticiens :                        » Nous n’avons pas le besoin pour un gestionnaire à demeure et à temps complet »,          » Nous souhaitons nous consacrer à temps plein à notre métier de base »,                     « Avoir un expert comptable pour un BNC, c’est du snobisme ….  !  

Image2-néon-entendu-vuQu’apporte Efcelead ?                            , Efcelead  répond aux besoins suivants : a) Optimisation de l’Administratif  :  Courriers à forte valeur ajoutée, pré-comptabilité,  Social /RH (contrats y compris de professionnalisation, salaires sur TESE URSSAF, Mutuelle salariés ..), Normes accessibilité… b) Logistique :  Actions en délégation, intermédiation auprès des différents partenaires, fournisseurs et administrations,……………… ou tout simplement amener votre véhicule au contrôle technique. c) Accompagnement managérial : Sourcing, pré-sélection candidates, recherche documentaire, négociations….

 Image-logo-netBEfcelead, d’abord un parcours riche et de l’expertise confirmée : 

Formations : 1976 : Maîtrise Droit & Gestion d’Entreprise –  1976 : Maîtrise Sciences Economiques  ‘Marketing’ –                    1976 : DEUG Anglais  ‘Economics’. –                                        1982 :  Certificat de Marketing Direct (ISA) – 2011 : Certification RNCP : Formateur-Consultant. (SIPCA).   2018 : Inscription à l’ICH Paris                                                    Parcours  : BHV Paris : Promoteur des ventes – Chef de Publicité – Directeur de l’Edition Publicitaire – Directeur des Projets Commerciaux – AMC : Consultant en Marketing opérationnel Groupe Gally- Centrale Saisons & Jardins – Jardinerie DUBIS- Groupe Horti Direct – DAF & Consultant pour Cabinets dentaires : Dr R. G. 75008 – 92100.             


La Presse professionnelle en a parlé  :Extrait de Information Dentaire Mars 2017- Françoise SIGOT

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Gestion des copropriétés : Grandes manoeuvres…

L‘article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 précise deux limites au syndic dans l’exercice de son mandat :

a)  La fixation du seuil lui  imposant  la mise en concurrence des contrats et marchés pour le compte du syndicat  des copropriétaires,

b) La fixation du seuil imposant la consultation du conseil syndical pour l’engagement des dépenses courantes.

Comment peut-il naviguer dans ces deux dispositions ?  Tout dépendra bien sûr de ses rapports avec le conseil syndical. S’ils sont « tendus », il aura tout intérêt à faire voter l’Assemblée Générale une ‘délégation’ au syndic et au Conseil Syndical,  laquelle amalgamera les deux dispositions sur un seuil très élevé type : 5 000 euros HT  (qui se traduisent par 6 000 euros TTC) . Sur un tel montant, et si en plus il est d’usage qu’aucun membre du CS ou copropriétaire ne vient éplucher  les comptes au moins 7 jours francs avant l »AG comme la loi le précise…. les fournisseurs du syndic pourraient « facturer »   un changement de cylindre de porte, des ampoules, un disjoncteur…… à des prix difficilement justifiables

Et si le syndic bien que mandataire du Syndicat craint pour son image et sa responsabilité civile parce que l’exécution de travaux votés à l’article 24 s’annonce mal        ( copropriétaires pas d’accord sur l’entreprise du ravalement, les dates des appels de fonds,  les honoraires particuliers du syndic)…il aura intérêt, pour être tranquille à faire voter par l’AG, une délégation au Conseil Syndical pour ces décisions précises.

Toutesfois ce que peu de copropriétaires savent, c’est que si cette question de délégation n’est pas inscrite à l’ordre du jour avant l’Assemblée dans l’Ordre du jour, elle est entachée de nullité…. et donc contestable et annulable devant le juge… dans le délai de 2 mois à compter de la notification du PV d’AG aux copropriétaires.

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Gestion des copropriétés : Des limites à l’inertie…..

La décision de la Cour de Cassation  3e civ., du 17 juin 2008 apporte des éléments de réponse intéressants quand un locataire ou des propriétaires doivent faire face à l’urgence .

 La Loi du 10 Juillet 1965  dans son article 14 stipule « que le Syndicat des Copropriétaires a pour but la conservation et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. »  Par cet arrêt, la cour de cassation explicitement étend cette responsabilité également aux dommages causés à des  tiers En l’espèce, il s’agissait d’un locataire qui  avait dû faire intervenir une entreprise à cause du refoulement des eaux usées (colonne = parties communes) dans sa cuisine et en cas de lenteur des interlocuteurs désignés dans ce genre de situation.

Il demandait donc au Syndicat des Copropriétaires de lui rembourser sa dépense.

Si la Cour d’appel lui a refusé ce droit, jugeant qu’il n’était pas au sens de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 2965 un copropriétaire, en retenant la notion des circonstances entraînant l’urgence, la Cour de Cassation lui a donné raison, même s’il n’est qu’un Tiers au regard du Syndicat des Copropriétaires. 

Nous ignorons si le syndic a été  sanctionné suite à cette décision, l’article 18 de la Loi sus-citée est pourtant explicite : ‘ Le syndic est chargé ../… -d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux  nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.’

Enfin, si des dégâts avaient été causés par ces refoulements aux éléments de cuisine, parquets et autres éléments de l’appartement rangés dans la catégorie « partie privative », le Syndicat des Copropriétaires aurait été dans l’obligation d’indemniser le copropriétaire. (article 14). 

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Gestion des Copropriétés : Intérêts collectivement personnels ?

Quand on est titulaire d’un mandat, il y a de l’indécence à mettre en avant son intérêt personnel au détriment de l’intérêt général. Pourtant, çà s’est vu…. entrer au Conseil Syndical, mettre le Syndic sur la touche jusqu’à ce qu’il donne sa démission, ignorer les priorités de l’immeuble, à savoir sa conservation et sa salubrité,  pour se concentrer sur son propre projet de spéculation immobilière au sein de l’immeuble.    Il est vrai que la tendance en matière de charges de copropriété est bien de renégocier certaines dépenses quitte à supprimer des postes inutiles. Des entreprises se sont spécialisées dans la recherche d’économies de charges et c’est dans les attentes actuelles des propriétaires qui voient s’envoler les charges depuis quelques années.Image result for super héros Conséquence  : Qui pourrait s’opposer à leurs projets de racheter de la partie commune à vil prix, ….ils sont si gentils et si dévoués pour les autres et ils proposent des « sous ». ! Mais derrière ces sourires carnassiers, on peut lire l’attrait développé pour l’intérêt personnel   .  ‘Les problèmes de stucture (toiture, balcons, infiltrations, ravalement,…)  sont  prioritaires, mais nous verrons plus tard « ! tel est le langage entendu de façon répétitive à chaque exercice. En fait, il faut  comprendre : « dès que j’aurai fait mon opération spéculative,  et dégagé d’ici….  » il  pourra être question enfin de vos travaux, mais moi, aucune intention de payer, je serai loin…. »

Comment  faire obstacle à de tels agissements ? L’une des réponses pourrait être l’utilisation de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965.  Faire en sorte que la plupart des copropriétaires ne se déplacent pas. Très politiquement et afin de ne pas s’attirer de l’inimitié rageuse, ne pas voter par absentéisme sur un article à double majorité de l’article 26 permet de faire obstacle à de la vente à vil prix des parties communes. Pas de vote contre,  ou abstention pour les plus courageux impactent directement les 50% de propriétaires et les  2/3 des tantièmes exigés pour valider ce genre de cessions très spéciales.  Et une fois le refus acté, plus question de revenir dessus à l’AG suivante,  l’a 42 est formel, en la matière, la décision est définitive. ……/….

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Gestion des copropriétés : partie commune ou partie privative ?

L’une des questions qui se posait récemment entre étudiants de la Loi du 10 juillet 1965, était de savoir la différence entre laisser un local vide-ordure désaffecté en partie commune, ou le transformer en partie privative appartenant au Syndicat des Propriétaires. L’Assemblée Générale ayant voté la vente de ces locaux devenus inutiles en parties privatives, mais conservant un lot pour la gardienne à l’étage de son logement.  La réponse figure en principe dans l’état descriptif de division, la constitution de ces nouveaux lots entraînant une nouvelle répartition des tantièmes de charges. Un nouveau copropriétaire fut inscrit dans la liste : le SDC. Et par conséquent, les copropriétaires désormais, paient du foncier, des charges générales et spéciales sur la base des tantièmes ainsi crées. A noter toutefois, que bien que le SDC soit devenu copropriétaire, il ne bénéficie pas de droit de vote en Assemblée Générale. D’où cette question, puisque cette surface sert de placard à balais de la gardienne, pourquoi ne pas lui avoir conservé son statut de partie commune, une zone aux charges inexistantes….?

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Gestion des Copropriétés : Un biais de fonctionnement … ?

Voici que sur des critiques qui lui sont adressées parce qu’il use de parties communes de façon exagérée, un membre influent d’un Conseil Syndical se met en devoir de répondre agressivement qu’il passe beaucoup de soirées sur la gestion de cette copropriété !!! ( rapport=0)

A croire que le syndic ne fait rien ?. Nous reprendrons le schéma de fonctionnement tel qu’il devrait être et le comparerons avec celui que ce membre de cette communauté a imaginé pour disposer d’une grande liberté d’action pour des intérêts plus personnels. Voici le schéma classique : Le rôle de l’exécutif est attribué au Syndic à travers son contrat de mandat.

Le schéma suivant est différent. Le Conseil Syndical, probablement avec des intentions louables cherche à fagociter le mandat du syndic.  Une attitude qui peut résulter d’un manque évident de connaissances des droits d’une Assemblée Générale souveraine dans la menée de sa politique. En principe, l’exécutif est confié au syndic, janissaire ou mercenaire spécialisé dans la conduite et la gestion de tels ensembles.                        La différence des circuits est frappante, toute initiative du syndic est muselée par un pouvoir de direction que le conseil syndical ne serait à priori pas autorisé à exercer par l’Assemblée Générale (sauf dans le cadre de délégations sur des actions  précises). La notion de contrôle du syndic par le CS a disparu.  Une question demeure : le syndic acceptera-t-il longtemps de voir son mandat dépouillé ?

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Gestion des Copropriétés : quand le syndic réécrit la Loi.

Un copropriétaire ‘influent’ avait fait inscrire une résolution à l’ordre du Jour  d’une AG. Ce vote concernait le droit d’user d’une partie commune non indispensable.  Pas de chance pour lui, la résolution qui est  votée à la double majorité de l’article 26 est rejetée. Et voici que le syndic, en entente suspecte ou en incompétence totale nous ré-invente la Loi dans son PV d’AG.

« La résolution est rejetée à la double majorité de l’article 26.En première AG, le vote relevant de l’article 26c, il est toutefois recensé que plus de la moitié des copropriétaires en nombre, représentant plus des 2/3 de tantièmes des copropriétaires présents ou représentés ont voté favorablement, la résolution est rejetée mais peut faire l’objet d’un deuxième vote lors d’une AG ultérieure, qui si elle obtient les mêmes majorités sera adoptée. »

Il se trouve que l’article 26c de la loi du 10 juillet 1965 ne parle que des modalités d’ouverture des portes de l’immeuble…..et que si la décision de vote qui rejette la proposition n’est pas contestée par le demandeur dans les 2 mois suivant la notification du PV d’AG par le syndic (ce qui a été le cas), elle est définitive. (A 42). La représentation à une majorité simple n’est qu’un abus d’interprétation des dispositions de l’article 25 à propos de travaux.

Affligeant, n’est-il pas ?

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